ブログを拝読頂き、ありがとうございます。
正直・節約マン（ション）小沼です。
◇なかなかお日様が、顔を覗かせません。ここ２週間で、日が照った時間は何時間くらいか指で数えられるのではないでしょうか？？
そんなスッキリしない天候のなか、江東区 東陽町駅の近くにある公の機関に、運転免許証更新手続きに行ってきました。 ８時３０分前後に到着し、受付するのに時間は長く掛かりましたが、１時間の講習と新しい免許証交付はサクッと終わり、１１時前には施設を出ました。
数日前にスマホにやってきたアメリカのオルタナティブ系ロックバンド ストーンテンプルパイロッツの３枚目のアルバム『ヴァチカン』２０２１年リマスター版が、頭の中をグルグル巡回しています。
このアルバムの曲を聴くと、無性にドライブに行きたくなります。スカッと晴れた日に。 思い返しすこと３０年くらい前の大学生のとき、このバンド、このアルバムに出会いました。
当時はバイトで学費を稼ぎ、足らないお金は奨学金でまかなっていました。一定以上の成績を上げないとゼミに入れないシステムの大学でした。
バイトと授業以外は結構とうか、かなりヒマでした。あり余る時間を、資格取得の勉強や、就職活動時の話のネタ用に、東京２３区内の全ての図書館に巡りや、パンク、ニューウェーブ、オルタナティブ系ロック等ニッチなバンドのＣＤを借り、安売りテープにダビングすることに、ひたすら費やしていました。
嗜好の合いそうなバンドの情報は、それこそ図書館であったり、古本屋で購入した雑誌。 ロッキンオンは４～５年くらい（月刊誌なので５０冊以上）集めていたかと。色々な場所の古本屋を回ってバックナンバーをコレクトしていましたね。
移動手段は、当時高田馬場で一人暮らしをしていた高校時の友人から自転車や原付を借りていました。たまにメシをおごるくらい費用で。この頃から節約イズムは芽生えていたのですね。振り返りますと。
で、出会ったストーンテンプルパイロッツの『ヴァチカン』を実家の千葉市花見川区にあった古い車のオーディオで聴きながら、半ばやけくそ気味にドライブした記憶が甦ってきます。
何にやけくそになっていたかと言うと、友だちや彼女が上手くできない現状や自身の性格や、能力、行動力の無さに対して。 で、社会人になり環境が変わり、ほぼ成績を上げるために時間や人生が消費される沼った状態にはまりまくり。
で、１年半前にサラリーマンからフリーランスになると、大学時代と同じような、ゆとりがある時間に囲まれる生活に舞い戻る、と。
時間が経過し、残りの人生に対しての諦念や、以前と比べると減耗している欲望度ではありますが、根っ子の部分の自分はそう変わっていないなぁ、と。
そう、虚しさ、切なさから生じる独特な色気を追い求めていたと思われるストーンテンプルパイロッツのヴォーカル スコット・ウェイランドさんのごとく。 この方、確か５０代前半で薬物依存を理由にお亡くなりに。
誰も望んでもいない自己開陳。私は一体何をしているのでしょうか？( ;∀;)(*‘∀‘)
きっと停滞する梅雨前線の影響です。 低気圧やじめっと湿り気がありますからね、空気には。
そうだ。マンション管理士として、少しでも普通の人たちに役立つと思われる情報を発信するためでしたね。 ブログという修行を継続しているのは！(*´Д｀)
いつも、定期的に引用させてもらい、ありがとうございます！
株式会社不動産経済研究所発行、月刊マンションタイムズ ２０２６年４月号 ３面の記事。
住総研、正式名称は一般財団法人 住総研事務所という中央区日本橋にある団体さん。
超高層住宅とあるので、タワマンの長寿命化、先々を見据えた研究の発表会なのでしょう。
研究の主なテーマ。『設備の更新時の課題』『長期修繕計画検討のあり方』『支援する人材』
タワマンには多数のエレベーターや非常用発電機などの機械設備がある。 その機械設備の改修工事にもお金が掛かる。 その費用をいかに抑えるための方策として【周期を２０年に１度にし】、【これらの機械設備と修繕工事が重ならないようにする】よって、必然的に【大規模修繕工事の回数を減らす】としています。
【エレベーター更新は長期修繕計画案の中で２回入れておいた方が良い。その方が、工事費用の変動にも対応できる】とも指摘しています。 タワマンでエレベーターが動かなかったり、故障が頻発したら、住人の生活も大変でしょうからね。
タワマンで屋上や壁からの水(雨）漏れや、外壁タイルの剥離などは余り聞いたことがないので、大事な機械設備の改修工事に優先度の重きを置いた方が良いという専門家の指摘は的を得ていると思います。
『長期修繕計画案の見直し』は、「修繕履歴の確認」「現地調査」「所有者、賃貸で住んでいる居住者へのアンケート」で現状や要望を把握することが大事。
また見直し時は「新築時の数量調書」や「各マンションの特性を事前に把握（知ることが）できる資料や情報」を基に実施設計を作成することができれば、品質や精度が高まる。 それに加えて【適正な工事費が算出でき（必要以上の予備費を抑制）】【計画段階で性能向上を検討する】ゆとりもできるとのこと。
ブログを書いていてよく見かけるワードとして『アンケートにより状況を知ること』があります。 住人の生の声は、修繕工事のプランを立てたり、設計や仕様を精査し、決定するのに有効な情報なのでしょう。
建築設計と機械・電気設備設計の担当により、見解が異なり、標準的なプラン、仕様書の作成や、他のマンションの情報共有をして、課題解決を水平展開することは難しいとしている。 設計コンサルタント業界が一枚岩になったとしても。＜ガラス張りになり過ぎても、利益やお金が絡むので、やりにくい（素人には分かりにくい）ことを保っておきたいのでしょう…。＞
設計コンサルタント界で長く実績を積み重ねている女性建築士の江守さんは【修繕履歴と、そのマンションの工事内容細部を調査することで、標準化できる部分もあるのでは】と投げ掛けています。＜それは、そうでしょう。 そう複雑でなく、シンプルなことを標準化していくことにより、課題解決方法を模索していくしかないと思います。＞
〇前々から思っていました。 世の中は経営コンサルティングや監査がビジネスとして成り立っています。 コンサルティング業界は隆盛状態とも、目にします。
総戸数の大きいマンションやタワマンはもの凄く多額の工事費用が掛かります。その改修工事をマネジメントする人材が増えたりや、ビジネスがもっと出てきても良いのでは？と思うのですが、皆さんはどうお考えでしょうか。
・電気設備と機械設備の両方に対応できる人は少ない、タワマンの修繕工事をトータルでマネジメントできる人もしかりという現状が背景にあり。
・改修設計コンサルタントを業務としてされている（請負っている）人が少ない。イコール、ビジネスとして認知されていない？ (?_?) 何故でしょう？ チェックされてしまうと、業界的に困ってしまう、談合体質が常態化していることが、考えられるのは。
他の経営コンサルティング業界のように、大きなお金を扱う修繕工事を行うにあたり、健全にチェックできる人が増えてきて、ビジネスとしてもっと世の中に普及してきても良いと思います。
少子高齢化が進み、いびつな人口動態構造になり、お金の動きが鈍ってくると想定されるので。 少ない人数を補うのは、機械や生成ＡＩなどを駆使して。
・修繕工事はプラン、実施設計をチェックするだけでなく、所有者の合意形成もしなければならない。 どう（情報提供）すれば上手く合意形成できるか、そのノウハウも教育等により情報共有するシステム（体制・体系）を整えること。
・管理組合、管理会社のフロント担当も、マンションの建物や設備の維持管理業務に長期に渡り、継続的に携わることができない現状もあり。
＜このあとは、この記者さんはじめ、この研究会に出席しているメンバーが【マンションを３０～６０年間継続して建物と設備を見守っていくために、『社会としてテーマ』と認知して、皆で考えていきましょう】という展開に。
少しずつ、永遠なる微調整を積み重ねて、改善していくしか方法はないかもしれませんね。＞
・大学教授の秋山さん
『プロジェクトマネージャー、工場管理のプラントエンジニアリングのような立場の人が出てくるようなシステム造り』や『電気と機械両方に精通した人が少ないのであれば、２つを分業して専門家がサポートする体制』を提言。
〇秋山さんのまとめ
【（前置きとして課題は山積みであるが）管理組合と専門家が一緒になり３０～６０年スパンの計画を見据える】【そのためには、課題を整理し、技術向上できる情報を提供し、理解してもらう】こと。
シンプルに考えますと、【３０～６０年という非常に長いスパンである】がありますが、それ以外は【課題を整理、発見し、技術力や企業努力、専門家の知恵により、どう微調整を積み重ね、乗り越えていくか】でしょうね！(*‘∀‘)
◇これから示す内容は、私が特に想いを込めて伝えたいことなので、ここ何回かの はてなブログに連続して掲載しますことをご理解くださいませ。
売買仲介の取引において、大規模修繕工事、長期修繕計画案＜案であり、あくまでプラン、決定事項ではない＞のことについて、どこまで客観的且つ科学的指標で、お客様に寸評コメントができているのか？ 自問自答は、つきません。
想い浮かんだワードです。
・修繕工事を行なう意味合い。
『美観を良くする』
『機能向上もしくは機能維持』
『日常生活に支障をきたすことを予防、抑制』
『命に別状があると想定される事象を予防、抑制』
上記４つのポイントを、どういう内容をいくらの費用で、今 実施しなければならないか、もう少し周期を延ばしたり、仕様変更で費用を抑えられないか。
・チェックする立場の人は、どのような観点で見ているのか。
『設計仕様について、深堀りしてる』
『使用する材料の質、用いる工法、もう少しグレードを落とすと費用がいくらになり、
何が懸念されるか、その留意点』
『工事後に大掛かりでない、軽微な不具合が生じたとき、これはアフター保証の対象内かどうかの判断。施工業者への指摘』
・大規模修繕工事の実施した際のプロセス、背景はどうであったか？
『もし不具合が生じたら、どう責任を取るのですか？』と理事長もしくは、ごく少数の理事会メンバーに、業者側が攻め込む展開があったか。
それに対し、理事会、管理組合側も あっさり応じて(屈して)しまったか、他の詳しい所有者、信頼できる専門家に相談し、理事会や管理組合で団結する機運を醸成したか、これも長い目で見たら、とても大事な視点です。
等のポイントを押さえた、客観的な寸評コメントができるようになりたいです。
＜ここから、いつものひな型文に戻ります＞
タイトルの件です。 大規模修繕工事のことは、一般人には分かりにくく、複雑です。
そこを何とか、自分なりに細分化、嚙み砕いて理解したい想いと、来年２０２６年９月上旬に行われる（一社）マンション管理業協会 主催の民間資格「マンション維持修繕技術者」試験の勉強に参考となる。
２つの理由で、書いています。 アメーバブログやはてなブログで、書き始めました。本を写経的に引用させて頂き、自身なりに気付いたことを、寸評的にコメントし、血となり肉となり、いつかはマンション管理士として、皆さんのお役に立てれば、という いきさつです。
引き続き、ありがたくも写経的に引用させて頂きます。２０２１年４月 (株)セルバ出版 発行、一級建築士、一級建築施工管理技士の資格を持ち、修繕工事会社(株)スマイルユウ 代表 大塚義久さん著書『鉄骨と鉄筋コンクリートの建物修繕がわかる本』 第５章 「屋上防水修繕の必要性」 ７節と８節 １４８～１５４ページ。
▢ウレタン塗膜防水の特性：
・ウレタンとい液体状の塗膜を塗ることにより、『ゴム状と一体なった層形成』により防水機能が生じる。
・施工が容易で、専門業者以外の塗装工、左官担当でも工事を行える。
△専門業者以外の塗装工、左官担当以外は専門知識がないため、本来の品質や性能が確保されない工事をしてしまうこともあるので留意する。＜防ぐには、専門知識がない人がするとき、工事前にきちんとした情報を提供してあげること、でしょうね！＞
☑ウレタン防水工事の仕方は、『基本的な施工方法や手順についての仕様書に書いてある。』 とは言えども、職人より腕の違いは生じてしまう。少しでも平準化するため、最重視するのは【塗り厚】。
☑ウレタン防水の主材は２回に分けて塗ったうえ、更にトップコートを塗り仕上げる。
防水性能に一番関係するのが、【塗り厚】。
☑通常歩行をするところは【塗り厚】２ｍｍが標準。
☑【塗り厚】２ｍｍを確保し、適正なメンテナンスをすれば、１０年間の防水性能を維持できる。
▢施工現場では様々な形状の箇所や部位がある。【塗り厚】２ｍｍが確保しにくい難易度の高い箇所に、立上がり部分がある。 なにせ立上がり部分は垂直面なので、レベリングタイプとは別の材種のパテ状のものを使用することが、カタログに書いてある。
△材料メーカーのカタログ（仕様内容の詳細記載部分）に書かれてある材種のものを、きちんと使用しないと、【塗り厚】が確保されず、本来の耐用年数（１０年間）に満たない期間に防水性能を失い、雨漏りの原因となることもある。 ＜きちんと使用したかどうかは、信頼できる専門家にダブルチェックをしておくことが良いですね！＞
☑ウレタン防水の材料は、様々な材料メーカーから販売されている。メーカーごとに特徴があるので、その箇所に適した材種、材料を使用すること。
・主材はどのメーカーもほぼ一緒。ただし、『下地との相性に関係する通気緩衝シート』や、『防水層を保護するトップコート』には違いがある。
・『通気緩衝シート』は通気マットというシート接着面に『通気ルートが取れているシートを直接貼るもの（Ａ）』
と、
『穴あきフェルトシートを敷いてから（Ｂ）』ウレタン塗材を塗る工法の２つがある。
〇防水保証期間の１０年前後に行う修繕工事のコストや施工性についても考慮し、ウレタン塗膜防水工事を行うこと。＜１０年を超えた期間を考えて、経済的にも適した材種で実施することを、客観的にアドバイスしてくれる専門家と協力して行うことが良いですね！ 長きに渡り、協力し合いできる方にサポートを依頼するのが、ベターです！＞
▢マンションの屋上には、設備機器や給水タンクがあったり、屋上に上がるための塔屋があったりする。
よって屋上防水層には、平場と立上がり部とから成り、プールのような状態の中で雨水を受け、ルーフドレン、雨どいへ雨水を流し、排水する構造となっている。
△『何度も防水工事をしているにも関わらず、漏水を繰り返す』建物には大きな欠点がある。 それは、平場と立上がり部はしっかり施工されているが、【関連する他の取り合い部の処理が、きちんと行われていない】という点である。
例をあげると、【建物内部に貫通している給水配管】が、その一例である。
▢給水配管は冬季の凍結を防ぐため、配管に保温処理がされている。その保温材料は、スチロールや石綿など空気分を多く含む材料で出きていて、外側を包帯テープやラッキング（板金）でカバーしてある。
この保温処理された状態の配管が、壁や防水層を貫通すると、貫通部周りで防水処理がしっかりとされていても、それ以外の配管部分で、保温材内部の空間から、雨水が建物に侵入するケースがよく見受けられる。
※上記の水漏れ原因を、大塚さんは『とても多い現象』と書かれています。よ～～く注意し、念頭に置いてことに臨みましょう！！
▢防水層に空いている様々な開口や穴の処理方法：
・防水層には様々な穴や隙間があり、この部分に直接雨水があたらないように笠木を付けたり、端末シールを打つ等、適切な処理をすることで防水性を高める。
・末端部のアルミ笠木内部は、１度アルミ笠木を取り外し、パラペット天橋まで防水処理をすることで、強風雨時に生じる笠木内聞への雨の吹込みがあっても、雨漏りを防ぐことができる。
☑『塔屋』にも忘れずに防水処理をする。
・塔屋は、屋上に上がる昇降のための階段室。大きさは縦２ｍ×横３ｍ程度。塔屋の立上がり橋部には、押さえモルタルが塗ってあるだけ等、末端部に直接雨がかかる状態になっていることが見受けられる。
塔屋は末端部だけでなく、壁自体が開口部と考えられるため、外壁に設置してある照明器具、コンセント、給排水管等も、その付け根にシーリング材で防水処理を行うこと。
塔屋の設置してある照明器具、コンセントなどの機器や給排水管のつなぎ目から内部に雨水が入ると、それを辿りスラブ内を通過し、下階天井部に雨漏りを生じさせることになることもあり、特に注意が必要。
⇨著者の大塚さん、現場での雨漏りの対応を沢山されています。 こういった経験を基に書かれてている発生原因、発生個所、対応策などを私たちも知り、理解し、トラブルになる前の処理（ならない対策）や、生じてしまったときに落ち着いて応対できるための思考訓練をしておきましょう。
◇定期的に修繕工事の設計や施工のセミナーに参加させてもらったいますＮＰＯ法人リニューアル技術開発協会さんが監修する本。 ２０１４年１１月 (株)日刊建設通信新聞社 発行 『新築現場が知らない知識－マンション修繕技術者の視点から－』より。
第４章 マンションにおける給排水・機械・電気等設備のあり方 第１節 ７２、７３ページ。
▢マンションの給排水管のことを知る、考える、理解する。
☑どこを通っていて、どういった材質が使用されているか。
△ねじ切り部などの錆止め塗料を行うべき箇所に、全く処理がされていない。
△異種金属が接合されているバルブや各戸減圧弁、水道メーターなどの【配管に重荷が多くかかる箇所に、支持金物が設置されていない。】
そのため、築１８年目で配管が折れ、漏水事故が多発してしまった事例の写真。
△ユニットバス裏の給湯管の不具合事例。 ユニットバスからの配管とガス給湯器からの配管のねじの種類が違っていた［平行ねじとテーパーねじ］ため、微量の漏水が長期間生じていた。
△屋上に設置された給水管。メンテナンスすべき機器類付近に、腰高くらいの高さの配管があるため、作業者がぶつかったり、上に乗ったりして保温カバーに相当な凹みが見受けられる。
新築時の配管経路設計（計画）の配慮不足を執筆者さんは指摘。
△こちらも屋上。 給水を系統ごとに止めるための系統バブルが、風雨の影響を受ける屋上に設置されていると劣化が進み、いざという時にバルブが開かないこともある。
緊急時に止水したい場合に、屋上まで行ってバルブを閉めなければならないので、危険が伴う。
→バルブ類はパイプシャフト［ＰＳ］内など雨掛かりがおきない場所へ、設置が望ましい。 こちらも新築の計画断簡で考慮してもらいたいですね。
△専有部分内の事例。 ユニットバスと住戸界壁の間にあるパイプシャフト［ＰＳ］内に、給水立て管、雑排水立て管、ガス立て管の３つが設置されていた。
執筆者さん、またも新築時の計画配慮不足を指摘。 このケースで考えられること。
建物外部（専有部分の外部）への露出配管を望まない場合でも、建物内部（専有部分内）の違う場所にパイプシャフト［ＰＳ］を設け、そこに配管を敷設しても良いのでは、と言いたかったのでしょう！
＜この箇所にパイプシャフトがあると、ユニットバスと一緒に、いわゆる みちづれ工事しなければならず、となると費用もかさみますからね…。＞
座学による知識、情報を植え付け、集積することも、必ずしや意味があり、何かしらの際に役立つと思います。常に何かに関連させられないか、ヒントにならないかをイメージトレーニングする習慣にしたいと思います。
◎大塚義久さん『建物の修繕が分かる本』やＮＰＯ法人リニューアル技術開発協会さん『新築現場が知らない知識』は建物全体や部位の構造を物理的部分、成り立ちから掘り下げて修繕することを考える、良い訓練になります！！
⇒shojiki.setsuyaku.mansion@gmail.com
何かご相談などありましたら、こちらまでご連絡くださいませ。
前向き(建設的)なやり取りをさせて頂きたく思います。
☆年間にそう多くないであろう直接やり取りでマンション売買仲介の
お取引をさせて頂いた方には『選んで頂いたので何かしら還元したしますキャンペーン中！！』
↓↓↓
ブログの内容を見て、私の奇特な人物像や、マンション管理士と売買仲介の
ハイブリッドスタイルに少しでもご興味を抱かれましたら、思いついた
フリーコメントを頂けましたら幸いです。
何かしらの『見返り』、見返り美人図 ＢＹ菱川師宣を！
中古マンションを
○売りたい方(将来的でも構いません)、マンション管理の財務内
改善に関心のある方
→直近2期ないし3期分の｢総会議案書｣を確認させてくださいま
管理費、修繕積立金の『収支報告書』『貸借対照表』を検証致します。
○買いたい方、マンション名と住所をお教えくださいませ。
(今の
⇒良い部分、悪い部分含め客観的、俯瞰的、長期的な視点で
寸評コ
＜私なりに中古マンションの中立公正な情報収集し、整理し
提供していくことをライフワークとし、努力いたします。＞
マンション管理のご相談は、自身のマンションのスポット顧問契約の
ベテランマンション管理士、東京都マンション管理士会の厚意の方と
協力体制で、無償アドバイスをさせて頂きます！
２０２６年 ７月８日
正直・節約マン（ション）
小沼
※アメーバブログでも、同様の正直節約マンションをテーマにブログを書いています。
最後の方に私の好きなサブカル系音楽等の紹介も付しまして。お時間にゆとりがありますときに。
shojiki-setsuyaku-man55さんのプロフィールページ
