ブログを拝読頂き、ありがとうございます。
正直・節約マン（ション）小沼です。
◇２０２６年９月も中旬。起きたら、雨がシトシト降っています。９月は日照時間、少ないです。数日前はカラッと秋晴れ、気温も３０度を超え暑かったです。
本日の気温、最高２４度、最低２０度。数値だけ見ると過ごしやすそうです。雨や曇りの日が多く、空気はジメっと、蒸しています。でも風は強くはないですが、北方面から吹いています。
気温差、仕事面、単調な日々 諸々の気持ちはダウナー、喉も少しイガイガします。
数日前の晴れの日より体感温度も低く、マインドも低調、雨も降っているでズボンは内防寒側防寒仕様のスウェットパンツとユニクロのヒートテック、上着はＴシャツを２枚重ね、その上にトレーナー３重着、万全な体制。
パソコンで黙々と作業。腹が減り、ご飯。ご飯が体に入ると、神経や細胞が活動をし始め、汗ジンワリ。夕方、喉が渇き 近くのコンビニにコーヒーを買いに。家を出ると北方面からの風と霧雨で、少し寒かったので小走りで往復。
マンションはコンクリートに覆われているので、温かい。というか、何か暑いぞ。部屋の温度計は２７度。そりゃそうだ 着ている服と、１０分前後の軽い有酸素運動、室温２７度。汗をにじませながら、コーヒーをごくり。
どうでもいい話題で、慣らし運転。書く気持ちが出たところで、頑張ります。
もう何回目の出席になりますでしょうか？ ６月上旬に錦糸町駅前にある すみだ産業会館で開催された一社 マンション大規模修繕協議会［事務所の場所は中央区大伝馬町］が主催するセミナー参加時に配布された小冊子です。
マンションの配管のこと、物理的構造を知るのに便利です。そして自分で点検できるマニュアルと銘打ってます。分量も多くありません。自身の住むマンションに興味をもってもらうきっかけには良いと思います。
※「素人だから分かりません」ばかりでは生きづらい世の中です。身近なことや、容易に知ることができることは、なるべくポイントを身に付けた方が無難です。
▢給排水設備のアンケートが大事な理由。
・共用部分を見回りしても、配管の異常は分からない（見えない）。劣化のサインは、部屋の中で発生している。全住戸にアンケートを実施し、見えない異常をピックアップすることが、現状を把握するために非常に大事。
▢初期サインの前段として、建物全体のリスクを把握。
〇．水漏れが起きる手前の初期症状。上下階の位置により、排水の流れやすさ、配管の劣化状況が異なるケースがある。 そのため、どの『間取りタイプ』や、『階数』で異常が生じているか確認と原因分析をし、建物全体のリスクを把握する。
Ａ．水の色⇒例）赤水、味や臭いの異常⇒サビの味がするなど。 これらの症状は、夜間 配管内に滞留していた水に、管内のサビが溶け出しているサインである。
Ｂ．排水時の異音⇒ゴボゴボ、ポコポコといった空気を引き込むような音。これらは、排水管の内部の汚れ、サビコブで管内が細くなり、スムーズに水と空気が流れていないことを示す。
Ｃ．悪臭が生じる⇒洗面台、洗濯機置き場の排水口から、下水のようなドブ臭さがする。これは、配管の接続不良、悪臭予防のトラップが機能していない可能性がある。
▢室内（専有部分）のリフォーム後に、「水の流れが悪くなった」「逆流した」と耳にすることがある。これは、高経年マンション特有の物理的構造が関連していると思われる。
想定されること
・高経年マンションには、「床下の空間に余裕がない」
・過去に「ライニング(更生)工事」を実施によりタテ管の管径が若干狭くなっていること。且つタテ管からヨコ管への「接続口の高さ(接続位置)」も既存のままであり、水回り設備の出口(水栓)部分まで遠いと勾配不足により、水がでにくくなることが考えられる。
＜執筆者さん、このマンション大規模修繕協議会さん、過去 千葉県のマンションの給排水設備を『更新(べらぼうな費用)』か『更生（ライニング）』かで、揉めたことがある様子。［以前、更生工事の会社のセミナーで聞きました。］ お互いの言い分を中立公正(メリットとデメリット)に考えたいです。＞
▢給排水設備のアンケートのとるときのコツ。
・キーワードは、「個人的な不満」と「マンション全体の構造リスク」を切り分けること。 【水回り諸設備のリフォームの有無】と【その後の不具合】の２つを必ず質問項目に入れること。
※標準管理規約も、共用部分と専有部分の給排水設備は管理組合で一体的に維持管理をし、漏水リスクを予防、抑制しましょう、という流れになっていますからね。(*‘∀‘)
で、『過去５年以内に、キッチンや浴室に位置を移動するリフォームをしたか？』『リフォーム後から、排水の流れが悪くなったり、異音が生じたりしたことがあったか？』
などディティールを問う内容も盛り込むのが、ベター。
＜更新に持っていく、ポジショントークに感じてしまうのは、勘繰り過ぎ？(*´Д｀) 更新はべらぼうな費用が掛かりますので、入念な下調べや、費用の妥当性はよく熟慮した方が良いですね！＞
▢この小冊子の最後のページに、【給水管・給湯管・排水管の状況確認アンケート】があります。いずれ取り上げさせて頂きます。
⇨管理組合の財務内容を中長期の視点で考えてくれる専門家にも、聞いてみましょう！
新しいキャッチフレーズを考えました。
【マンションのお金、建物、設備のマネジメントを、経営者・ファイナンシャルプランナー感覚でチェックしていける管理組合は強いぞ！！】
今後は事あるごとに、お経のように唱えていきます！
◇これから示す内容は、私が特に想いを込めて伝えたいことなので、ここ何回かの はてなブログに連続して掲載しますことをご理解くださいませ。
売買仲介の取引において、大規模修繕工事、長期修繕計画案＜案であり、あくまでプラン、決定事項ではない＞のことについて、どこまで客観的且つ科学的指標で、お客様に寸評コメントができているのか？ 自問自答は、つきません。
想い浮かんだワードです。
・修繕工事を行なう意味合い。
『美観を良くする』
『機能向上もしくは機能維持』
『日常生活に支障をきたすことを予防、抑制』
『命に別状があると想定される事象を予防、抑制』
上記４つのポイントを、どういう内容をいくらの費用で、今 実施しなければならないか、もう少し周期を延ばしたり、仕様変更で費用を抑えられないか。
・チェックする立場の人は、どのような観点で見ているのか。
『設計仕様について、深堀りしてる』
『使用する材料の質、用いる工法、もう少しグレードを落とすと費用がいくらになり、
何が懸念されるか、その留意点』
『工事後に大掛かりでない、軽微な不具合が生じたとき、これはアフター保証の対象内かどうかの判断。施工業者への指摘』
・大規模修繕工事の実施した際のプロセス、背景はどうであったか？
『もし不具合が生じたら、どう責任を取るのですか？』と理事長もしくは、ごく少数の理事会メンバーに、業者側が攻め込む展開があったか。
それに対し、理事会、管理組合側も あっさり応じて(屈して)しまったか、他の詳しい所有者、信頼できる専門家に相談し、理事会や管理組合で団結する機運を醸成したか、これも長い目で見たら、とても大事な視点です。
等のポイントを押さえた、客観的な寸評コメントができるようになりたいです。
＜ここから、いつものひな型文に戻ります＞
タイトルの件です。 大規模修繕工事のことは、一般人には分かりにくく、複雑です。
そこを何とか、自分なりに細分化、嚙み砕いて理解したい想いと、※２０２６年９月６日（日）に行われました（一社）マンション管理業協会 主催の民間資格「マンション維持修繕技術者」試験の勉強に参考となる。
※去年は電動自転車で試験会場に行きましたが、今年は雨が降っていたので、自宅 門前仲町から歩いて２５分。＜この間に靴下までびしょ濡れ…( ﾟДﾟ)＞ ゆりかもめ線 豊洲駅からテレコムセンター駅まで約１５分。
去年と同様、試験問題は結構難しかったと思います。でも択一式、記述式共に昨年よりはできました。＜マンション維持修繕技術第６版（８００ページ超で重たい(*´Д｀)）のテキストも買い、大島光博さん刊行の７年の過去問と解説集でよく勉強もしました＞
試験問題が受験者さんにとり、難しかったと思う人が多ければ、いけそうな気が。
２つの理由で、書いています。 アメーバブログやはてなブログで、書き始めました。本を写経的に引用させて頂き、自身なりに気付いたことを、寸評的にコメントし、血となり肉となり、いつかはマンション管理士として、皆さんのお役に立てれば、という いきさつです。
引き続き、ありがたくも写経的に引用させて頂きます。２０２１年４月 (株)セルバ出版 発行、一級建築士、一級建築施工管理技士の資格を持ち、修繕工事会社(株)スマイルユウ 代表 大塚義久さん著書『鉄骨と鉄筋コンクリートの建物修繕がわかる本』 第６章 「陸屋根に関係する箇所の防水性」 ６節 １７５～１８０ページ。
▢雨どいの構造は、昨今のゲリラ豪雨、爆弾低気圧の雨量に対応し切れるか？を考えなければならない。 理由は想定外の大雨にはキャパオーバーになる構造となっているため。
具体的に考えなければならないのは、雨どいやドレンなどの【雨水の集水(排水)能力】である。
△集水能力の限度を超えると、樋に流れ込んだ雨水が逆流して溢れ出す以外、下から上に流れてくることを想定していないので、建物内に雨水が入る(漏水する)ことも考えられる。
△著者の大塚さんの実体験。防水面で水張りテストをしても全く雨漏りしない防水工事をしたにも関わらず、大雨が降ると必ず雨漏りが生じる現場あり。
原因は、雨樋が水を集水し切れずに逆流(オーバーフロー)した水が、改修用ドレンの裏側に回り、修繕した防水層の裏側に入っていたことが判明。
より掘り下げ考えると。
Ａ．改修用ドレンは、既存ドレンが錆び、その錆部分から漏水するのを防ぐ目的で設置をするが、大雨では完全に防止し切れないことも起こりうる。
Ｂ．上記に備え、防水工事の際、今までの雨樋のルートや集水量が適正であるのかを確認すると共に、足りない状態が判明すれば、修水の別ルートを設ける対策を講じることも考える。
▢大塚さん、大雨による影響で生じた別の事例の件。
・建物の特徴は、屋上の大屋根から下階のルーフバルコニーへ、ドレンで集水した雨水を流している状態に。 下階のルーフバルコニーは、その箇所に加え、上階の陸屋根からの雨量も負担することになる。
と、なると下階へいけばいくほど、雨量が増していくことになる。
△改修用ドレンの納まりを考えると、上からの雨水の流れには対応できても、逆流(オーバーフロー)する水には対応できず、雨水が古いドレンに流れ込んでしまう。
結果として、防水工事をしたにも関わらず、大雨が降ると雨漏りが生じる状態になってしまうことに。
〇対策として、大雨時には想定以上の逆流水量のことを考え、何かしら対応を講じること。一例として、【屋上の雨樋ルートを別に設ける】【改修用ドレンの強化ホースを外周から逆流しないように設置する】など。
▢大塚さんが感じたこと。
・「改修用ドレンが設置されていて、防水工事をした建物」であっても、想定外の雨量の大雨が降ったとき、対応策を講じていないマンションは、雨漏りが生じることも起こりうる、です。
・で、更に深堀り。 改修用ドレンは既存のドレンの穴管よりもワンサイズ小さいものを、既存ドレンと雨樋に差し入れ(込み)設置をする。と、なると、既存の雨樋と改修用ドレンの強化ホースの間には、クリアランスとして１０ｍｍ程度の隙間ができることになる。
△この隙間は、既存防水表層(例えば、押えコンクリート)と、新規の防水層の間の空間とつながっていることになる。と、いうことは、この隙間に水が入れば、防水層の裏側に雨水が入り、旧防水層が劣化により雨漏りすることになれば、樋の内部の雨水が逆流することで、雨漏りが生じる可能性も生じる。
大塚さん、実際に上記のケースも見受けている。
△大塚さんが直面した事例の特徴。
・降り始めたから、雨漏りに至るまではある程度の時間を要し、一度漏れ出すと長時間(１～２日間)に渡り、大量の雨漏りが続く。 通常の雨天でなく、短期間で大量の雨が降った場合に起こりうると、大塚さんは分析する。
違う角度で考えると、雨樋の排水能力を超える雨水が集水され、流れた場合、当然雨樋は逆流し、防水層の裏側に雨水が侵入し、雨漏りに連動する現象と、大塚さんは考える。
◎大塚さんの教訓。
【防水工事(ほかにも修繕工事全般)においては、起こる可能性がある被害への事象への、できる限りのリスク対策をとっておくことが、大切である。】
▢建物の構造面から再考しなければならないこと。
・新築時の建物設計では、建築当時の時間当たりの降水雨量の最大量から、屋上の面積に応じた雨樋やドレン穴径や箇所数を算出して建物に設置される。
近年のゲリラ豪雨、爆弾低気圧が来たときキャパオーバーが想定されるのであれば、それに応じた対策を修繕工事時に、管理組合に説明し、協議し、工事を実施することが、修繕工事会社の能力の高さとして求められてくる。
⇨著者の大塚さんの現場経験からの知見が盛り込まれた内容ですね。大塚さん同等レベル(能力)の建築士さんと調査診断段階から、防水工事関連の不具合が生じそうな箇所を入念チェックし、腕のある方とタッグを組むのであれば、雨漏りが生じる前に有効な処置を講じ、保証も厚くし、次回の工事周期もできるだけ長く引き伸ばしましょう！
中途半端な工事をせずに、信頼できる専門家と とことん深掘りをしきちんとした工事をする。お金がかさんでも。でも、その代わり次の工事周期はギリギリまで引き伸ばしをする。 これが、修繕積立金の上昇を抑制する秘訣であることが段々と分かってきました。
◇定期的に修繕工事の設計や施工のセミナーに参加させてもらったいますＮＰＯ法人リニューアル技術開発協会さんが監修する本。 ２０１４年１１月 (株)日刊建設通信新聞社 発行 『新築現場が知らない知識－マンション修繕技術者の視点から－』より。
第４章 マンションにおける給排水・機械・電気等設備のあり方 第５節 設備と建物の共鳴 ８１、８２ページ。
▢設備と建物の共鳴？何のことかな？と思いましたら、給排水設備 特にポンプが稼働する際の振動を伝えにくくする用具のことを、執筆者さん述べたいのですね。
▢給排水設備のポンプは、敷地にスペースのゆとりがないときは、建物の近くもしくは地下室などに設置され、稼働時の騒音や振動が建物に伝わる。
そのため、ポンプ自体に防音、防振処理を講じる以外に、接続する配管にもフレキシブルジョイントを設置する。
詳細な用具として、防振ゴム付き配管バンド、防振ゴム付き吊り金具等がある。
▢防音、防振の用具を設置しても、床スラブや壁などを複数隔てた空間に騒音が生じることもある。 原因は、ポンプと配管の駆動により、建物が共振するため。
共振により生じる騒音は、ポンプや外観の近くでは駆動音や配管内の流水音、振動音等はあるが、配管スペース外に漏れる程の音量ではない。 ただし、騒音は非常に高く大きい音（高周波音）であり、建物との共振現象に連動する。
建物の固有振動数は変えられず(そう、建物も絶えず微妙に揺れているのです)、対応策として、振動が伝わりにくくする方法や、適した材料を使用し振動を抑えることが考えられる。
▢下記に２つの防振用具を。 こういった用具を用いるほか、配管と建物躯体の接触部分を減らす【埋め戻し方法】がある。
▢修繕工事の現場で使用される配管材料(２０１４年に発行された本なので、その少し前くらいのこと)は、耐腐食性、耐震性に優れた【ポリエチレン管】を中心に、【樹脂管】が使用されていることが多く、鋼(はがね)管と比べ、たわみや振動が逆に生じてしまうデメリットもある。
☑新築と違い、修繕工事では、新しい配管材料をそれまでとは異なる場所に設置するケースも多く、住戸に面した躯体に対し、新たに支持や固定をする場合は特に留意する必要がある。
下記に示す２つの事例はレアケースではあるが、その設置場所に臨機応変に対処したものである。
座学による知識、情報を植え付け、集積することも、必ずしや意味があり、何かしらの際に役立つと思います。常に何かに関連させられないか、ヒントにならないかをイメージトレーニングする習慣にしたいと思います。
◎大塚義久さん『建物の修繕が分かる本』やＮＰＯ法人リニューアル技術開発協会さん『新築現場が知らない知識』は建物全体や部位の構造を物理的部分、成り立ちから掘り下げて修繕することを考える、良い訓練になります！！
⇒shojiki.setsuyaku.mansion@gmail.com
何かご相談などありましたら、こちらまでご連絡くださいませ。
前向き(建設的)なやり取りをさせて頂きたく思います。
☆年間にそう多くないであろう直接やり取りでマンション売買仲介の
お取引をさせて頂いた方には『選んで頂いたので何かしら還元したしますキャンペーン中！！』
↓↓↓
ブログの内容を見て、私の奇特な人物像や、マンション管理士と売買仲介の
ハイブリッドスタイルに少しでもご興味を抱かれましたら、思いついた
フリーコメントを頂けましたら幸いです。
何かしらの『見返り』、見返り美人図 ＢＹ菱川師宣を！
中古マンションを
○売りたい方(将来的でも構いません)、マンション管理の財務内
改善に関心のある方
→直近2期ないし3期分の｢総会議案書｣を確認させてくださいま
管理費、修繕積立金の『収支報告書』『貸借対照表』を検証致します。
○買いたい方、マンション名と住所をお教えくださいませ。
(今の
⇒良い部分、悪い部分含め客観的、俯瞰的、長期的な視点で
寸評コ
＜私なりに中古マンションの中立公正な情報収集し、整理し
提供していくことをライフワークとし、努力いたします。＞
マンション管理のご相談は、自身のマンションのスポット顧問契約の
ベテランマンション管理士、東京都マンション管理士会の厚意の方と
協力体制で、無償アドバイスをさせて頂きます！
２０２６年 ９月 １７日
正直・節約マン（ション）
小沼
※アメーバブログでも、同様の正直節約マンションをテーマにブログを書いています。
最後の方に私の好きなサブカル系音楽等の紹介も付しまして。お時間にゆとりがありますときに。
shojiki-setsuyaku-man55さんのプロフィールページ
