ブログを拝読頂き、ありがとうございます。
正直・節約マン（ション）小沼です。
◇８月の下旬です。ずっと家で仕事をしています。たまに気分転換と電気（エアコン）代の節約のために、家の近くの古石場区民センターにある図書館に行き読書したり、勉強したりします。
歩いて５分も掛からないところに、図書館はあるのですが、途中に古石場川親水公園を横切ります。 人口の川で、トンボを１匹発見。やがて もう１匹登場。追いかけっこ。夕方の太陽を浴び過ぎたのでしょうか、頭がクラクラします。
涼みに図書館に避難。２時間勉強。外は夜になり暗いです。つい最近舗装し直したばかりの分厚いアスファルトから熱気が立ち込めます。暑いです。エレベーターに乗り家に着きました。
南向き、最上階。温度計は３３度。暑いです。２７度の温度設定にし、エアコンをつけミイラ状態でごろ寝。ようやく作業する気になれる室内状態に。
何て、どうでもいいことをつらつら入力。書こう書こうと思いながら２週間経過してしまいました。頭のエンジンは発動していませんが、頑張ります。
もう何回目の出席になりますでしょうか？ ６月上旬に錦糸町駅前にある すみだ産業会館で開催された一社 マンション大規模修繕協議会［事務所の場所は中央区大伝馬町］が主催するセミナー参加時に配布された小冊子であす。
マンションの配管のこと、物理的構造を知るのに便利です。そして自分で点検できるマニュアルと銘打ってます。分量も多くありません。自身の住むマンションに興味をもってもらうきっかけには良いと思います。
※「素人だから分かりません」ばかりでは生きづらい世の中です。身近なことや、容易に知ることができることは、なるべくポイントを身に付けた方が無難です。
※修繕工事は建物の外面(そとづら)を防水したり、塗装したり、シーリング材を打ち直ししたりだけではありません。 ３５～５０年目には給排水設備、特に配管を維持修繕工事をしなければならず、結構なお金が掛かります。
この配管工事のお金のことも念頭におき、工事の内容、実施時期のことを考えましょう。
管の材質が耐久性の長いものであれば、工事周期を伸ばせます。 高齢者になったとき、ボーディブロウのような重たい額の修繕積立金にならないよう、管理組合で一致団結し、乗り切りましょう！
文面に出てきましたね。エレベーターもありますよ、と。著者さんは周期を平気で２０～４０年としていますが、これをいかに中規模や段階的措置も交え、長きに渡り信頼関係を保てる専門家や工事業者の担当と上手くやり繰りしている管理組合も世の中にはあると思います。
参考にしながら、修繕工事のプランを練り直し、乗り越えていきましょう！＜脳みそが作動していないので、繰り返しになっております…。( ;∀;)＞
管だけでなく、受水槽、給水ポンプ、排水桝もありますよ、と著者さんプレッシャーを掛けてきます。 でも 直結増圧給水方式のマンションが増えています。受水槽は省略できます。
給水ポンプも、管理会社に任せきりでなく、管理組合で何か良い知恵がないか相談してみましょう！ 例えば『配管保全センター』さん あたりに。
いつまでも管理会社にお任せコースから抜け出すには、身近なところからアプローチを。 新たな出会いがあったり、時代の流れも少しずつ変わっていくと思うので、適応できる努力をしましょう！
＜著者さんの腰を折るような展開にて、スミマセン…。( ﾟДﾟ)＞
図面は「絶対」ではない？修繕履歴との照らし合わせ→ウーン。現場経験が豊富な方が出せるコメントですね。 配管が図面記載と実物が違う…。 一部の配管だけ材質が変わっている。 新築時に工事中に変更がされたのが反映されていない…。
上記を考えますと、最終的に【実地確認】されることが無難でしょう。
〇マンションの設計図である「竣工図」や「現地調査」で配管や継手の種類（材質）を確認しましょう。
・築３０年以上でスタンダードな配管に硬質塩化ビニルライニング鋼管。高経年に使用されているケースが考えられる亜鉛メッキ鋼管→漏水事故が生じやすいです。
比較的新しいマンションは高耐久性のステンレス鋼管のところも。＜配管維持工事専門会社のセミナー参加時のエピソード。本能的な物言いされる担当者『ステンレスは８０～１００年長持ちしますよ』とボソッと。→工事せずに済めば、費用も浮きますね！＞
〇仕事柄（売買仲介マンがメイン）、リノベーション工事中の部屋もよく見ます。この樹脂製 架橋ポリエチレン管、ポリブデン管のさや管ヘッダーをよく見掛けます。プラモデル作りの感覚で、サクッと脱着できそう＜職人技無しに(*‘∀‘)＞
素晴らしいや！日本の研究心！技術開発力！ もう少し緻密に分析され、管理組合寄りの考えで工事をしてくださる会社さんが増えてきますことを期待します！
〇工事周期を伸ばすためには、管理組合主導の「計画的なメンテナンス」をすること。→そうです。いたわりながら使っていくのは、良いことです！
〇見えない劣化を早期発見する「３つの点検」と記録確認。
・日常的な点検は勿論大事。プラスアルファで管理組合の財務内容改善につながる術をしっている『配管保全センター』さんに【主婦感覚の生活（節約）の知恵】も教えてもらい、身に付けていきましょう！
他のマンションでの成功事例など、色々と前向きな術を知っているはずです！
〇ポンプや排水桝は共用で扱う部分ですが、お部屋のキッチン、トイレ、ディスポーザー、浴室、洗面台などの諸設備も書かれていることを念頭に置いて使用することは良いことです！
〇あとは定期的に配管清掃専門会社さんの機器を用いた洗浄、文面では高圧洗浄も、全ての住戸で実施できるような協力体制で臨みたいところです。 塵も積もれば山となるの発想で。 こういった細かいことを怠らず、皆さんで関心を持つことができる管理組合（マンション）は長きにわたり強いと思います。＜価値を維持できるという意味合いで＞
△上記はよく目にします内容ですね。 水平と垂直が交差するところを摩耗させてしまい、そこの部分から不具合が生じてしまうイメージ図。
〇管内を傷つけにくい「スルーインホース」などの専用機材で安全に汚れを落とす技術を持った優良会社さんを選ぶことが、建物を守るポイント。＜大事な部分なので、写経的引用させてもらいました！＞
管理組合の財務内容を中長期の視点で考えてくれる専門家にも、聞いてみましょう！
新しいキャッチフレーズを考えました。
【マンションのお金、建物、設備のマネジメントを、経営者・ファイナンシャルプランナー感覚でチェックしていける管理組合は強いぞ！！】
今後は事あるごとに、お経のように唱えていきます！
◇これから示す内容は、私が特に想いを込めて伝えたいことなので、ここ何回かの はてなブログに連続して掲載しますことをご理解くださいませ。
売買仲介の取引において、大規模修繕工事、長期修繕計画案＜案であり、あくまでプラン、決定事項ではない＞のことについて、どこまで客観的且つ科学的指標で、お客様に寸評コメントができているのか？ 自問自答は、つきません。
想い浮かんだワードです。
・修繕工事を行なう意味合い。
『美観を良くする』
『機能向上もしくは機能維持』
『日常生活に支障をきたすことを予防、抑制』
『命に別状があると想定される事象を予防、抑制』
上記４つのポイントを、どういう内容をいくらの費用で、今 実施しなければならないか、もう少し周期を延ばしたり、仕様変更で費用を抑えられないか。
・チェックする立場の人は、どのような観点で見ているのか。
『設計仕様について、深堀りしてる』
『使用する材料の質、用いる工法、もう少しグレードを落とすと費用がいくらになり、
何が懸念されるか、その留意点』
『工事後に大掛かりでない、軽微な不具合が生じたとき、これはアフター保証の対象内かどうかの判断。施工業者への指摘』
・大規模修繕工事の実施した際のプロセス、背景はどうであったか？
『もし不具合が生じたら、どう責任を取るのですか？』と理事長もしくは、ごく少数の理事会メンバーに、業者側が攻め込む展開があったか。
それに対し、理事会、管理組合側も あっさり応じて(屈して)しまったか、他の詳しい所有者、信頼できる専門家に相談し、理事会や管理組合で団結する機運を醸成したか、これも長い目で見たら、とても大事な視点です。
等のポイントを押さえた、客観的な寸評コメントができるようになりたいです。
＜ここから、いつものひな型文に戻ります＞
タイトルの件です。 大規模修繕工事のことは、一般人には分かりにくく、複雑です。
そこを何とか、自分なりに細分化、嚙み砕いて理解したい想いと、来年２０２６年９月上旬に行われる（一社）マンション管理業協会 主催の民間資格「マンション維持修繕技術者」試験の勉強に参考となる。
２つの理由で、書いています。 アメーバブログやはてなブログで、書き始めました。本を写経的に引用させて頂き、自身なりに気付いたことを、寸評的にコメントし、血となり肉となり、いつかはマンション管理士として、皆さんのお役に立てれば、という いきさつです。
引き続き、ありがたくも写経的に引用させて頂きます。２０２１年４月 (株)セルバ出版 発行、一級建築士、一級建築施工管理技士の資格を持ち、修繕工事会社(株)スマイルユウ 代表 大塚義久さん著書『鉄骨と鉄筋コンクリートの建物修繕がわかる本』 第６章 「陸屋根に関係する箇所の防水性」 ４節と５節 １７０～１７４ページ。
▢グラウト材とは、無収縮高強度モルタルのこと。言い換えれば、収縮しないセメントモルタルのこと（骨材とセメントと水を混ぜ合わせたもの）。
グラウト材は建物の隙間に注入したり、土台のレベル合わせのパットなどに使用するのだが、修繕工事では隙間埋めに注入するケースがほとんど。
▢屋上の手すりの事例。
〇手すり支柱のグラウト材注入は、防水工事と同時に実施するのが良い。理由は、グラウト材は防水層を貫通している手すり柱の内部から、防水層内側に水分が回らないようにする防水材の役割を果たすため。
上のイメージ図が分かりやすいですね！
▢グラウト材の活用以外にも、建物には建築の専門家が見なければ分からない箇所［チェックポイント］が存在することを知る。
⇨そして専門家に教えてもらい、一緒に対策を練りましょう！
▢グラウト注入材は、セメント系と樹脂系の２つがある。目的や用途により使い分ける。
・樹脂系は、水や油に強く圧縮強度も強い。よって工場の機械基礎などに用いられる。
・セメント系は、樹脂系に比べ安価であり、大量に使う建築工事の躯体関連に多く用いられる。
ビルやマンションの修繕工事で、外部の手すりの支柱に、防水工事の一部として注入するグラウト材は、防水性能を必要とするため、樹脂系の方が適している。
手すりは鉄（スチール）製であれば錆びやすいが、アルミ製は錆びないのでグラウト材は不要ということではなく、アルミ支柱内底部は、鉄製アンカーと溶接接合されていて、鉄製支柱と同様 水分が侵入すれば錆びて爆裂してしまう。
大塚さんが繰り返し推奨しているグラウト材を用いる箇所や内容。
【アルミ、鉄（スチール）製問わず、屋上防水工事の際、屋上周囲の手すり支柱に、錆びなどの不具合が生じる前に、グラウト材を埋める（注入する）こと。 】
グラウト材を健全な手すり支柱周囲の注入すること、どういうことが起こるか。完全に防水巻き込みをしている状態なので、手すり内部に少しでも水が入れば、逃げ場を失った水分が防水層に達する前の表面で膨らみが生じることになる。
また、手すり周辺に割れや隙間が発生している部分は、その箇所のモルタルを除去し、新たにグラウト材をいれたモルタルで埋める（注入する）ことを大塚さんは勧めている。
※このブログを入力し、アップしたあと『新築現場が知らない知識』９７、９８ページに関連した内容を見掛けましたので補足します。
⇒この箇所の執筆者さん、充填剤によっては注入部分が膨張し、手すり支柱脚部が破損してしまう。上記の写真はその事例。
アルカリ性の強いセメント系無収縮グラウト材は避けるなど、材料選定には注意すると指摘しています。 ＜大塚さんもグラウト材はセメント系と樹脂系の２つがあることと、材料選定は熟慮することとありましたので、タイムリーに引用いたしました。＞
▢３階建以上の鉄筋コンクリートマンションは、建築基準法の高さ規制［道路境界線や隣地境界線からの距離に応じた斜線制限］により、傾斜した外壁がある。
こうした傾斜壁（斜壁）も屋根同様、雨を直接うけるため、防水性能がしっかりしていないと雨漏りの原因となる。
△鉄筋コンクリートの傾斜壁のウィークポイントは、雨が直接当たる部分にもかかわらず、屋根として施工が必要な箇所を壁として仕上げられているので、経年劣化と共に防水性能が悪化し、雨漏りの原因になりやすいこと。
△傾斜壁にクラックなどが生じている場合、すの直ぐ内側に鉄筋が入っているため、長期間放置すると内部の鉄筋が錆びて構造体の強度低下を招く恐れがある。
このような状態になってしまったときは、壁としてではなく、屋根と同様な対処が必要。防水施工、金属ルーフ貼り施工等、高耐久性の材料を選び工事することが重要となる。
⇨著者の大塚さんの現場経験からの知見が盛り込まれた内容ですね。大塚さん同等レベル(能力)の建築士さんと調査診断段階から、防水工事関連の不具合が生じそうな箇所を入念チェックし、腕のある方とタッグを組むのであれば、雨漏りが生じる前に有効な処置を講じ、保証も厚くし、次回の工事周期もできるだけ長く引き伸ばしましょう！
中途半端な工事をせずに、信頼できる専門家と とことん深掘りをしきちんとした工事をする。お金がかさんでも。でも、その代わり次の工事周期はギリギリまで引き伸ばしをする。 これが、修繕積立金の上昇を抑制する秘訣であることが段々と分かってきました。
繰り返しになります。質の良く、高耐久の材質を用い、保証期間も長くとれるようにし、周期は１８～２０年に１度。それ以外に給排水設備や電気設備も念頭に置いて上手くやり繰り。
他で上手くやっているマンションや、口コミなど評判の良い、修繕工事会社であり、設計コンサルをアンテナを張って収集しましょう。ＳＮＳ、Youtubeで良質な情報発信者であることを見極めながら。
◇定期的に修繕工事の設計や施工のセミナーに参加させてもらったいますＮＰＯ法人リニューアル技術開発協会さんが監修する本。 ２０１４年１１月 (株)日刊建設通信新聞社 発行 『新築現場が知らない知識－マンション修繕技術者の視点から－』より。
第４章 マンションにおける給排水・機械・電気等設備のあり方 第４節 専有部給排水設備② ８０、８１ページ。
▢新築時に金属製配管［→鋳鉄管、硬質塩化ビニルライニング鋼管、銅管、亜鉛メッキ鋼管など。特に後者２つは、よく漏水例の文面を見ます］を使用した場合、経年劣化により漏水事故が発生することを念頭に置く。
⇧室内天井部にある流し系排水管からの漏水事例の写真。
・金属製給排水管は接続部にねじ切りをするため、鋼材の肉厚が薄くなり耐久性が劣る。 上階のキッチン排水管が、下階の部屋の天井に配管されていて、漏水被害が大きいかったと綴られている。
⇧給湯銅管の接続部の劣化による漏水事例の写真。
・接続部は劣化しやすく、漏水の原因となりやすい。
配管は天井、壁、床などに隠蔽されているので、居住者は劣化状況を把握することが難しく、下階に影響が出て始めて発見されることがほとんど。
▢漏水事故の問題点として考えられること。（念頭に置くこと）
・常に下階に影響を及ぼす。 補修工事をするときは、上下階のスケジュールを合わせる必要もある。 上階と下階の天井仕上げ材を撤去して工事をすることが多く。付帯工事が増え、費用もかさむ。
⇒対策として、このようなケースは専有部分内の配管なので、管理組合の損害保険が適用されない。よって所有者自身が【個人賠償責任保険】に加入しておくこと。費用は１年に１回払いで、そう高くはない。
ただし、下階の復旧費用は保険金をもらえるが、自身の部屋の補修費用は保険金はもらえない。
上下階の居住者は加害者、被害者の関係となり、気まずくなることも考えておく。
⇧漏水原因調査のため、下階の天井に穴を開け、確認している写真。
⇧写真３の天井空間との仕切り石膏ボードの写真。天井空間側（文章では背面）にカビが生じていることから、以前より漏水が発生していたことが想定される。
〇［この本は２０１４年に発行→よってそれより少し前のことが書かれている前提を認識する］給水管、給湯管、排水管を【樹脂系配管】に更新（交換）すると、ねじ切り接合はなくなる。
ただし、配管の接合部が施工する際のポイントであることに変わりはない。
樹脂系メーカーは施工について、講習を行い、『認定書』を発行した施工業者だけにしか施工させない等、品質向上に努力をしている。
⇨マンションの給排水管のことで、覚えておきたいワード。
【配管の材質が金属製か樹脂か】【劣化箇所は接合部が多い】【配管は隠れた箇所に存在】【漏水事故が生じると上下階で、気まずくなる】
でも現在は区分所有法、標準管理規約を刷新し、お部屋の中［専有部分内］の配管も、管理組合が共用部分であるタテ管と一体と捉え維持管理する規定が設けられました。
背景は高齢者が増えていることでしょう。修繕積立金も定期的に支払い続けている訳でもあり。 そのお金をきちんと計画を立て活かしましょうね、上下階、ひいてはマンション全体が気まずくならないように。
ここは共用部分で管理組合負担、ここは専有部分なので所有者負担が基本です。ただし配管に関しては見えずらい（確認しにくい）箇所にあり、タテ管とヨコ管はつながっていますからね。
難しい言葉で『構造上一体となった部分』と考えてみますと、マンションの皆さん（管理組合）できちんと維持管理しましょう、も理解、納得はできます。
でも昨今、新しく所有者となる人は大金はたいてリノベーション住戸を買うことも増えています。 ベテランのリフォーム会社の担当に聞きますと『タテ管とヨコ管の接続部の一部は既存のものをそのまま使用していることがほとんど』との旨。
管理組合でマンション全体の給排水管交換するときは、上記を考慮し、事前に調査をし、実施するかを判断することになるのでしょう。全体像を把握するのも、一苦労を要しますね。
座学による知識、情報を植え付け、集積することも、必ずしや意味があり、何かしらの際に役立つと思います。常に何かに関連させられないか、ヒントにならないかをイメージトレーニングする習慣にしたいと思います。
◎大塚義久さん『建物の修繕が分かる本』やＮＰＯ法人リニューアル技術開発協会さん『新築現場が知らない知識』は建物全体や部位の構造を物理的部分、成り立ちから掘り下げて修繕することを考える、良い訓練になります！！
⇒shojiki.setsuyaku.mansion@gmail.com
何かご相談などありましたら、こちらまでご連絡くださいませ。
前向き(建設的)なやり取りをさせて頂きたく思います。
☆年間にそう多くないであろう直接やり取りでマンション売買仲介の
お取引をさせて頂いた方には『選んで頂いたので何かしら還元したしますキャンペーン中！！』
↓↓↓
ブログの内容を見て、私の奇特な人物像や、マンション管理士と売買仲介の
ハイブリッドスタイルに少しでもご興味を抱かれましたら、思いついた
フリーコメントを頂けましたら幸いです。
何かしらの『見返り』、見返り美人図 ＢＹ菱川師宣を！
中古マンションを
○売りたい方(将来的でも構いません)、マンション管理の財務内
改善に関心のある方
→直近2期ないし3期分の｢総会議案書｣を確認させてくださいま
管理費、修繕積立金の『収支報告書』『貸借対照表』を検証致します。
○買いたい方、マンション名と住所をお教えくださいませ。
(今の
⇒良い部分、悪い部分含め客観的、俯瞰的、長期的な視点で
寸評コ
＜私なりに中古マンションの中立公正な情報収集し、整理し
提供していくことをライフワークとし、努力いたします。＞
マンション管理のご相談は、自身のマンションのスポット顧問契約の
ベテランマンション管理士、東京都マンション管理士会の厚意の方と
協力体制で、無償アドバイスをさせて頂きます！
２０２６年 ８月２７日
正直・節約マン（ション）
小沼
※アメーバブログでも、同様の正直節約マンションをテーマにブログを書いています。
最後の方に私の好きなサブカル系音楽等の紹介も付しまして。お時間にゆとりがありますときに。
shojiki-setsuyaku-man55さんのプロフィールページ
