ブログを拝読頂き、ありがとうございます。
正直・節約マン（ション）小沼です。
◇８月に入り、曇りの日は最高３０度前後。 晴れの日も、空気がジメジメしてなく、程よいそよ風が室内に入り、エアコンをつけず、小型扇風機だけでパソコンを打てます。
快適ですと、余分な前置きを書かなくても良い気持ちになります。
早速、本題です。 もう何回目の出席になりますでしょうか？ ６月上旬に
錦糸町駅前にある すみだ産業会館で開催された一社 マンション大規模修繕協議会［事務所の場所は中央区大伝馬町］が主催するセミナー参加時に配布された小冊子であす。
マンションの配管のこと、物理的構造を知るのに便利です。そして自分で点検できるマニュアルと銘打ってます。分量も多くありません。自身の住むマンションに興味をもってもらうきっかけには良いと思います。
※「素人だから分かりません」ばかりでは生きづらい世の中です。身近なことや、容易に知ることができることは、なるべくポイントを身に付けた方が無難です。
☑マンションに水が届き、排水されるまでの仕組みや、各設備の名称、役割を知る。
☑共用部分と専有部分の境界を知る
☑配管の材質と国土交通省のガイドラインの※耐用年数を知る
※ガイドラインの年数はあくまでも目安です。 確かに予防保全も大事です。ただし、交換するタイミングが早過ぎるのもどうかと。 漏水が数戸程度であれば、部分的な対応（応急処置）し、何年後かに交換することが、長い目で見て、修繕積立金が高額になり過ぎるのを抑制できますので。
分譲マンションは、直す箇所が多く、掛かる費用が蓄積すると高額過ぎますからね…。
そのお金はいずこに。そこそこの戸数の賃貸マンションのオーナーさん、そう頻繁に修繕していませんからね…。マンションのマネジメントを経営者やファイナンシャルプランナー感覚ですることは大事です。 自身が高齢者になったときの心とお金の安寧のためにも。
〇給水管、給湯管も日本の技術開発力で、長持ちする材質に性能が向上しています。排水管と通気管２本を１本に集約したりと、工法も進歩しています。 繰り返しになります。 周期をなるべく引っ張った（延伸した）方が、お金にゆとりを持てます。
自身のマンションが【１年間にいくらの修繕積立金が貯まるか】【延長線上には修繕積立金が高額になり過ぎることを抑制できるかの計画立て】を念頭に修繕工事をやり繰りをしていきましょう。
＜私はその営みを見抜き、評価（市場に付加価値創造として反映）しますので。まだ、真意を理解してもらうまでの影響力は薄いですが、地道にコツコツと普及＞
☑排水管のチェックポイントです。 特に浴室の。排水管が自身の住戸の床を貫通している高経年のマンションもあります。でも留意点は、経験則ですと、この部分くらいです。＜他にもあるかもしれませんが＞
好ましいのは、自身の住戸内に設置できるようにする［床上転がしにし、貫通部を防水処置をし埋める］こと。でも工事費用はべらぼうに高額です。 で、代替方法はその部分だけ、ライニング（更生）工事をし、他の交換できる部分の排水管は更新。 なるべく更新時期は引っ張れるだけ引っ張って。
☑継手も以前は材質は樹脂継手、工法はねじ込み式で古くなると、その繋ぎ目部分から漏水するケースが多かったようです。その後、技術開発により、材質は『管端防食継手』、工法は『メカニカル接合』などが出てきて、長持ちするようになったとのこと。
※上記は、一社 マンション管理業協会主催の民間資格『マンション維持修繕技術者試験の過去問』や、その参考テキスト ２０２３年２月 （株）オーム社発行 『マンション維持修繕技術ハンドブック第６版［→Ａ４で８１８ページもあり、重たく筋トレにもなります］』で、学んだことです。 謝謝！！
☑チェックポイント。配管はどういう材質か、継手はどういう材質と工法か。状況確認する術はアンケートや、機器を用いたテクニカルな調査をするなどの方法あり。
☑区分所有法、標準管理規約など、トレンドは配管の維持修繕は共用部分と専有部分は一蓮托生として、管理組合の負担で実施、になっています。
自身で専有部分内の工事をされた方や、リノベーション済住戸を購入された方は、工事前に専門家が調査をし、やる部分よやらなくても良い部分をリサーチし、ジャッジメント。 すでに身銭を切り実施した所有者には、『修繕積立金の〇カ月分は支払い免除など、公平性を管理組合で考慮する』などと、なっています。
☑給排水設備の工事費用を借入することも選択肢の一つ。＜賢いと言えるかは熟慮する必要あり＞
どこから借りるか。公的機関の住宅金融支援機構が金利面では無難。金利以外ではローン保証料が借入金額の多寡により掛かる。 民間機関もあるが、金利はやや割高。
借入することができるかの、審査基準として、「修繕積立金の滞納率」「月額に貯まる修繕積立金の〇％から逆算し、借入上限額を算出」など、修繕積立金会計の内容による。
借入することにより、修繕積立金を上げなくても良いこともあります。高齢者が多く、緊急に工事をしないと生活に支障をきたす方が沢山いる状況であれば、選択肢としてはあり、かとも思います。
でも、一番良いのは借入をしないことです。 金利はビジネス上では、企業や団体の利益ですので。 何度も繰り返しになりますが、本当に今、工事を実施しなければいけないのか、代替方法［部分対応など］はないのか。
管理組合の財務内容を中長期の視点で考えてくれる専門家にも、聞いてみましょう！
◇これから示す内容は、私が特に想いを込めて伝えたいことなので、ここ何回かの はてなブログに連続して掲載しますことをご理解くださいませ。
売買仲介の取引において、大規模修繕工事、長期修繕計画案＜案であり、あくまでプラン、決定事項ではない＞のことについて、どこまで客観的且つ科学的指標で、お客様に寸評コメントができているのか？ 自問自答は、つきません。
想い浮かんだワードです。
・修繕工事を行なう意味合い。
『美観を良くする』
『機能向上もしくは機能維持』
『日常生活に支障をきたすことを予防、抑制』
『命に別状があると想定される事象を予防、抑制』
上記４つのポイントを、どういう内容をいくらの費用で、今 実施しなければならないか、もう少し周期を延ばしたり、仕様変更で費用を抑えられないか。
・チェックする立場の人は、どのような観点で見ているのか。
『設計仕様について、深堀りしてる』
『使用する材料の質、用いる工法、もう少しグレードを落とすと費用がいくらになり、
何が懸念されるか、その留意点』
『工事後に大掛かりでない、軽微な不具合が生じたとき、これはアフター保証の対象内かどうかの判断。施工業者への指摘』
・大規模修繕工事の実施した際のプロセス、背景はどうであったか？
『もし不具合が生じたら、どう責任を取るのですか？』と理事長もしくは、ごく少数の理事会メンバーに、業者側が攻め込む展開があったか。
それに対し、理事会、管理組合側も あっさり応じて(屈して)しまったか、他の詳しい所有者、信頼できる専門家に相談し、理事会や管理組合で団結する機運を醸成したか、これも長い目で見たら、とても大事な視点です。
等のポイントを押さえた、客観的な寸評コメントができるようになりたいです。
＜ここから、いつものひな型文に戻ります＞
タイトルの件です。 大規模修繕工事のことは、一般人には分かりにくく、複雑です。
そこを何とか、自分なりに細分化、嚙み砕いて理解したい想いと、来年２０２６年９月上旬に行われる（一社）マンション管理業協会 主催の民間資格「マンション維持修繕技術者」試験の勉強に参考となる。
２つの理由で、書いています。 アメーバブログやはてなブログで、書き始めました。本を写経的に引用させて頂き、自身なりに気付いたことを、寸評的にコメントし、血となり肉となり、いつかはマンション管理士として、皆さんのお役に立てれば、という いきさつです。
引き続き、ありがたくも写経的に引用させて頂きます。２０２１年４月 (株)セルバ出版 発行、一級建築士、一級建築施工管理技士の資格を持ち、修繕工事会社(株)スマイルユウ 代表 大塚義久さん著書『鉄骨と鉄筋コンクリートの建物修繕がわかる本』 第６章 「陸屋根に関係する箇所の防水性」 ２節と３節 １６５～１７０ページ。
☑マンションの屋根（屋上）は、大半が陸屋根。平であること多い。勾配は１００分の１～２くらいで、緩やか。雨水は緩やか勾配により、ルーフドレン、雨どいへと流れていく。＜構造や雨水の流れをイメトレ、シミュレーション＞
☑マンションの屋上は平らなので、防水性能の高さに依存することになる。陸屋根防水は、防水層が屋根に対し１枚のシート形状により成り立っている。勾配が緩いため、雨水による影響で、劣化は早い。＜以上が陸屋根の特徴と傾斜屋根との違い＞
☑著者の大塚さん［数多くン現場を経験。それで生計を営んでいる背景あり。（クレームは受けたくないですからね）］の見解。
陸屋根防水の寿命は、建物の構造や規模に関係なく１２～１５年程度。防水工事後も定期的な点検やメンテナンスが必要。
☑マンションの陸屋根防水層は１重構造。防水性能が切れた時点で即時、雨漏りになってしまう可能性もあり。
＜大塚さんの見解は理解できます。ただし、お金も限りありますからね。防水工事は大事であることを認識しながら、上手くやり繰りする方法を模索しましょう。
具体的には【定期点検】であり、【こういう材料、工法で防水工事をすれば、１００％とは言えずとも、１８～２０年くらい何もしなくても良い、とか実際にそういうマンションもあると提言してくれる修繕工事会社や、信頼できる現場経験の多い人物（ＯＢでも良いので）】と知り合い、管理組合で最善の方法を練る、でしょうか。
世の中、色々な考えや価値観を持った人がいて、提案も違うと思いますので。
▢※パラペットにはＡ．コンクリート笠木［昭和５０年(１９７５～１９８４年)代］と、Ｂ．アルミ笠木の２通りがある。
※パラペットとは、屋上やバルコニーの外周部に立ち上がる低い壁。ＢＹ．ＡＩ
Ａ．コンクリート笠木は、立ち上がり部の防水層の浮きや、めくれ防止の目的でレンガブロックが積まれている。レンガブロックは、厚みが１００ｍｍあり、十分に立上がりの防水層を押えることができる。
☑陸屋根の防水層は、末端部が重要で、一般的にはフラットバーなどで押えられているが、それでも防水層が気温の差により伸縮し、浮きや剥がれに繋がる。
☑大塚さんの指摘。新築後、第１回目に行う防水工事の際は、コンクリート笠木の上部［パラペットのあご下まででなく］まで、防水することをお勧め。理由は、パラペットの天端にクラックが入り、そこから躯体に雨水が侵入することもあるため。
Ｂ．アルミ笠木は、メーカーが工場で製作し、現場で取り付けられる。取り付け部品も既製品化されていて、品質も安定しているので、パラペット周辺の雨水侵入を安定的に防いでくれる。 定尺４ｍ程度の長さの製品を、オープンジョイント工法で取り付ける。
コーナー部は溶接接合、密着接合、シーリング接合のいずれかで取り付ける。
シーリング接合がされている場合、経年劣化に伴い雨漏りのリスクが高くなる。
パラペットがアルミ笠木でおさめていときは、天端まで防水を巻き込んであるため、アルミ笠木の隙間から、下に雨水が入っても、雨漏りが生じないように思われる。
が 実際にはそうではなく、アンカーで防水層に穴が開けられ、アルミ笠木を固定する取り付け金具がボルトで固定されいる構造になっていて、風を伴う大雨時やジョイント部の劣化により、雨漏りが生じるケースも多くみられる。
上記の場合、アルミ笠木を使用しているパラペットの屋上防水は、１度アルミ笠木を外し、パラペットの天端まで防水を行い、再度アルミ笠木を取り付ける必要がある。
☑注意することは、アルミ笠木の固定用ボルト穴周辺に、シーリングによる防水処理を
しっかりと行い、万一アルミ笠木に雨水が回っても、雨漏りが生じない処置をしておくことが重要。
☑ジョイント部のシーリングも、オーバーブリッジ工法で厚みを持たせた２面接着をし、アルミ笠木の伸縮に耐えられる工法で処理することが大切。
☑板金計の金属笠木の場合、１度外した笠木は再設置することができないため、撤去せずにパラペットの立上がり防水となり、笠木内部の防水が未施工になることに留意する。
〇近年、主流となっているアルミ笠木は、防水修繕工事の際に一時的に外し、防水工事後に再設置することができる。
☑板金系笠木は、ジョイント部の防水性が弱いので、経年よるシーリングの劣化で簡単に笠木内部に雨水が入ってしまうことが多くみられる。 マンションのようなＲＣ造よりも鉄骨ＡＬＣ造の建物に、板金系笠木が用いられているので、注意が必要である。
⇨配管は継手、接合部［特に異種金属部材間］、パラペットの天端を囲うアルミ笠木の繋ぎ目部のシーリング材の劣化や、アルミ笠木を固定する金物が防水層を貫通など、漏水や雨漏りの原因となる箇所、物理的構造をよく知っておきましょう。
勿論、上記以外の箇所や原因による不具合も、時には生じると思います。が、まずは現場経験が豊富な方が指摘する よく生じる箇所から教訓を得て、その上でレアケースの不具合に対応できる発想力をマスターしていきましょう。 信頼できる専門家と協力体制の上で。
◇定期的に修繕工事の設計や施工のセミナーに参加させてもらったいますＮＰＯ法人リニューアル技術開発協会さんが監修する本。 ２０１４年１１月 (株)日刊建設通信新聞社 発行 『新築現場が知らない知識－マンション修繕技術者の視点から－』より。
第４章 マンションにおける給排水・機械・電気等設備のあり方 第３節 専有部給排水設備① ７８、７９ページ。
☑専有部分の設備と配下の配置例を知る。
☑床上転がしは、自身の住戸［専有部分内］で工事を簡潔できる。
☑下階の天井配管は、下の階と運命共同体。上の階の方は、不具合が起きたときは下の方に影響を与えてしまう［巻き込んでしまう。責められてしまう］ことを、常に意識し、善処することにしましょう。
今は管理組合も運命共同体となる流れですが、この機会に配管の材質、設置位置を知り、不具合が起こらないよう、起こる展開になる前に、何かあれば積極的に管理組合のマッチアップしてことに臨みましょう！
☑専有部分内［図面にＰＳとされている箇所。躯体ではなく、仕上げ材に隠蔽さｆれているスペース］に共用部分である排水立て管があることを知る。
→→執筆者さんは、共用部分の排水管は室内に立ち入らなくても、修繕できるよう（新築時）に、間取りプランを設計してもらいたいと、独り言っぽく述べています。
☑専有部分の給水・給湯管の修繕は、配管材質が樹脂化されたことにより、内装材の解体、復旧範囲を大きく削減し、点検口方式により、以前より効率的に工事できるようになる。 より具体的には、入室作業時間の短縮と、修繕工事コスト削減に貢献！ 良いことですね！！
☑専有部分内に設置された共用排水立て管の修繕も、パイプシャフト［ＰＳ部分］の空間が広ければ、点検口方式により修繕することができる。
☑ガス給湯器がバルコニーに配置されている住戸も、高経年マンションではあります。
執筆者さん、修繕工事にバルコニー側のガス給湯器を、共用廊下側のパイプスペース［ＰＳ］内に配置することが理想的、としています。
＜物理的構造と、リフォームする所有者さんのプラン間取りプラン、工事費用の兼ね合いもあることでしょう。＞
座学による知識、情報を植え付け、集積することも、必ずしや意味があり、何かしらの際に役立つと思います。常に何かに関連させられないか、ヒントにならないかをイメージトレーニングする習慣にしたいと思います。
◎大塚義久さん『建物の修繕が分かる本』やＮＰＯ法人リニューアル技術開発協会さん『新築現場が知らない知識』は建物全体や部位の構造を物理的部分、成り立ちから掘り下げて修繕することを考える、良い訓練になります！！
⇒shojiki.setsuyaku.mansion@gmail.com
何かご相談などありましたら、こちらまでご連絡くださいませ。
前向き(建設的)なやり取りをさせて頂きたく思います。
☆年間にそう多くないであろう直接やり取りでマンション売買仲介の
お取引をさせて頂いた方には『選んで頂いたので何かしら還元したしますキャンペーン中！！』
↓↓↓
ブログの内容を見て、私の奇特な人物像や、マンション管理士と売買仲介の
ハイブリッドスタイルに少しでもご興味を抱かれましたら、思いついた
フリーコメントを頂けましたら幸いです。
何かしらの『見返り』、見返り美人図 ＢＹ菱川師宣を！
中古マンションを
○売りたい方(将来的でも構いません)、マンション管理の財務内
改善に関心のある方
→直近2期ないし3期分の｢総会議案書｣を確認させてくださいま
管理費、修繕積立金の『収支報告書』『貸借対照表』を検証致します。
○買いたい方、マンション名と住所をお教えくださいませ。
(今の
⇒良い部分、悪い部分含め客観的、俯瞰的、長期的な視点で
寸評コ
＜私なりに中古マンションの中立公正な情報収集し、整理し
提供していくことをライフワークとし、努力いたします。＞
マンション管理のご相談は、自身のマンションのスポット顧問契約の
ベテランマンション管理士、東京都マンション管理士会の厚意の方と
協力体制で、無償アドバイスをさせて頂きます！
２０２６年 ８月７日
正直・節約マン（ション）
小沼
※アメーバブログでも、同様の正直節約マンションをテーマにブログを書いています。
最後の方に私の好きなサブカル系音楽等の紹介も付しまして。お時間にゆとりがありますときに。
shojiki-setsuyaku-man55さんのプロフィールページ
