ブログを拝読頂き、ありがとうございます。
正直・節約マン（ション）小沼です。
◇２０２６年も１０月に入りました。 初日は９月とは打って変わって、秋晴れスタート。久しぶりな青空を見ると晴れ晴れとした気持ちになれます！(*‘∀‘)
その後は曇ったり、晴れたり。でも雲の量というか、厚さは少な目で薄日も指します。本日１０月は雲に覆われています。午前中、ミストサウナのような霧雨が。
１０月初旬に確認したヤフー天気の２週間予報とは、何か違うような気が。天気予報士さんも神様ではありません。 秋の天気を予測するのは難しいのでしょう。
スマホの画面は、台風〇号が沖縄の南南西に発生。お天気様は気まぐれです。人間の思い、想念とは関係なく、地球のいくつかの要素が絡み合ったうえで起こる現象です。
雨ばかりなので、そろそろ晴れて欲しい。や、日照り続きなので、雨乞いでもしないと人も植物も干からびてしまう。 などの心の中でお祈りやお参りしたとしても、地球のメカニズムはマイペースで、堂々とそのまま 自然体の天候をもたらします。
＜なかには人為的に天候を変える兵器のようなものも、あるとされますが、この話題は触れないでおきましょう…。＞
でも、前向きに考えれば春先の４月５月と、この秋口９月下旬～１０月中旬は１年でも過ごしやすい時期です。 部屋の中にいても電気の力を頼らず、衣服のみでしのげます。 あぁ、ありがたや温暖湿潤気候地域に属する日本列島！！
と、色々と能書きも湧き出てくるくらい頭が動く＜正常かどうかは別として( ﾟДﾟ)＞気候、季節なのです！
少し前向きなモードになったところで、頑張ります。
もう何回目の出席になりますでしょうか？ ６月上旬に錦糸町駅前にある すみだ産業会館で開催された一社 マンション大規模修繕協議会［事務所の場所は中央区大伝馬町］が主催するセミナー参加時に配布された小冊子です。
マンションの配管のこと、物理的構造を知るのに便利です。そして自分で点検できるマニュアルと銘打ってます。分量も多くありません。自身の住むマンションに興味をもってもらうきっかけには良いと思います。
※「素人だから分かりません」ばかりでは生きづらい世の中です。身近なことや、容易に知ることができることは、なるべくポイントを身に付けた方が無難です。
▢管理組合の理事会 役員さん宅に訪問し、内視鏡カメラで調査する簡易調査は大体２０～３０万円くらい。
著者さんのコメントちょっと引っ掛かります。△工事が始まってからの「想定外の莫大な追加費用？」を防ぎ、専有部分［室内］の復旧も含めた精度の高い工事概算を算出し、３０年先まで安心できる計画を立てること
⇒書いてあることは、全うです。でも高額な費用が掛かるのであれば、その価格の妥当性や、何パターンかの代替方法があるかどうか、を確認した上で実施をしたいですね。
▢項目、安価な「簡易調査」、設計事務所等による「本格調査」という文言。
⇒ウーン…。何か誘導的な文言を意図的に使用しているような？
ここで一つ問いたいです。 仮に３社の設計事務所に依頼した場合、何が違うのか？
行う仕事は設計監理、施工管理。要はチェックすること。実際に工事をするのは、修繕工事会社であるという事実。 で、管理組合は良い工事を、今後の各戸の修繕積立金が高額にならないような工事費用で工事してもらい、チェックしてもらいたい。
シンプルに考えますと。 ３つの設計事務所は、具体的にはどこで差別化をはかるのでしょうか？ 短絡的に考えますと、いかに良質な工事会社を選別する能力と、きちんと工事をさせる能力という客観的指標に対し、お金［設計施工管理料、コンサル料］を払う。 その３社の見極めはいかに？ でしょうね。
▢文面を読んでいて気がつきました。設計事務所側は更新工事をしたい。でも費用を抑える簡易調査をし、更新ではなく更生［ライニング⇒高圧洗浄で汚れを除去し、劣化を防ぐ樹脂材を塗布］は費用は安いですが、思わぬ自体が発生する可能性が高いですよ、と不安にさせる誘導的な展開に感じられてしまうのは、私だけでしょうか。
客観的、中立公正な視点で、管理組合の財務内容を中長期的に考えてくれる設計事務所に依頼をお願いするのが、良いと強く思ってしまいます。＜こういう書き方をされてしまいますと…。もう少し客観的、中立公正な視点で、ですかね。＞
▢事前の解析で重要なのが「排水管」「汚水管」。理由⇒水圧で送る給水管とは違い、排水管は水が流れるための「勾配(傾斜)」必要となり、間取りタイプによる違いや、配管 系統の数（１本にまとまっているか、２～３本あるか）、床下の空間の余裕や過去のリフォーム履歴等が工事の難易度に連動する。⇒なるほど。
ここでは個別住戸の調査ではなく、竣工図書と全戸アンケートとの照合をまず行う。そして、各住戸のリフォーム履歴や間取り変更の有無、過去の配管更新範囲等も併せて確認し、間取りタイプごとに異なる排水管の状況やリスクを、壁や床を壊す前に推測し、調査をする箇所の的を絞ること。⇒なるほど。
▢的を絞った上で、先端可動式であり、高画質化が進んだ最新型の内視鏡カメラを用い、「排水管洗浄後」、内部調査を実施する。 その後、配管の一部を実際に切り取る「抜管調査」や、壁や床を壊さずに内部の配管を透視する「Ⅹ線検査」を行い、配管の正確な寿命や構造の状態を調べる。
「どの壁や床を、どこまで壊し、復旧する必要があるのか」「専有部分の工事や内装の復旧費用」を含めた、精緻な工事費用［それでも概算見積］が算出できる。
客観的なデータに基づく精緻な見積もりが、組合員が納得して配管改修工事の決議に賛同する根拠になる。 ⇒言い分、ロジックは分かります。
そこで繰り返します。 どこの設計事務所も似たような提案をするのか、それとも大体の方法があるのか。３社に依頼すると、何がどう違うのか？ 配管の改修工事費用はかなりの高額になると思います。 ポイントはどの設計事務所、修繕工事会社を選び工事をするかと思います。
〇上記コラムに書かれている内容は国も合理的に考えています。 新しい区分所有法や標準管理規約を制定し、共用部分と専有部分の配管改修工事は管理組合で一体化し、行いましょう。 その方が部分的であり段階的に漏水事故が発生することも防げるので、合理的ですという仕組みづくりをしています。
あとは、限られた予算（お金）のことを、他の箇所の工事との兼ね合い、優先順位を考慮しながらいつ［築何年目］で行うことが、より最適なのか。 その見極め。見極めを信頼できる専門家と協力し、一緒に考え、工事を行うことですかね。大事なのは！
この節での最後の締めのフレーズです。多くの管理組合に広まっていくよう、念力を込めて！！(*‘∀‘)
⇨管理組合の財務内容を中長期の視点で考えてくれる専門家にも、聞いてみましょう！
新しいキャッチフレーズを考えました。
【マンションのお金、建物、設備のマネジメントを、経営者・ファイナンシャルプランナー感覚でチェックしていける管理組合は強いぞ！！】
今後は事あるごとに、お経のように唱えていきます！
◇これから示す内容は、私が特に想いを込めて伝えたいことなので、ここ何回かの はてなブログに連続して掲載しますことをご理解くださいませ。
売買仲介の取引において、大規模修繕工事、長期修繕計画案＜案であり、あくまでプラン、決定事項ではない＞のことについて、どこまで客観的且つ科学的指標で、お客様に寸評コメントができているのか？ 自問自答は、つきません。
想い浮かんだワードです。
・修繕工事を行なう意味合い。
『美観を良くする』
『機能向上もしくは機能維持』
『日常生活に支障をきたすことを予防、抑制』
『命に別状があると想定される事象を予防、抑制』
上記４つのポイントを、どういう内容をいくらの費用で、今 実施しなければならないか、もう少し周期を延ばしたり、仕様変更で費用を抑えられないか。
・チェックする立場の人は、どのような観点で見ているのか。
『設計仕様について、深堀りしてる』
『使用する材料の質、用いる工法、もう少しグレードを落とすと費用がいくらになり、
何が懸念されるか、その留意点』
『工事後に大掛かりでない、軽微な不具合が生じたとき、これはアフター保証の対象内かどうかの判断。施工業者への指摘』
・大規模修繕工事の実施した際のプロセス、背景はどうであったか？
『もし不具合が生じたら、どう責任を取るのですか？』と理事長もしくは、ごく少数の理事会メンバーに、業者側が攻め込む展開があったか。
それに対し、理事会、管理組合側も あっさり応じて(屈して)しまったか、他の詳しい所有者、信頼できる専門家に相談し、理事会や管理組合で団結する機運を醸成したか、これも長い目で見たら、とても大事な視点です。
等のポイントを押さえた、客観的な寸評コメントができるようになりたいです。
＜ここから、いつものひな型文に戻ります＞
タイトルの件です。 大規模修繕工事のことは、一般人には分かりにくく、複雑です。
そこを何とか、自分なりに細分化、嚙み砕いて理解したい想いと、※２０２６年９月６日（日）に行われました（一社）マンション管理業協会 主催の民間資格「マンション維持修繕技術者」試験の勉強に参考となる。
※去年は電動自転車で試験会場に行きましたが、今年は雨が降っていたので、自宅 門前仲町から歩いて２５分。＜この間に靴下までびしょ濡れ…( ﾟДﾟ)＞ ゆりかもめ線 豊洲駅からテレコムセンター駅まで約１５分。
去年と同様、試験問題は結構難しかったと思います。でも択一式、記述式共に昨年よりはできました。＜マンション維持修繕技術第６版（８００ページ超で重たい(*´Д｀)）のテキストも買い、大島光博さん刊行の７年の過去問と解説集でよく勉強もしました＞
試験問題が受験者さんにとり、難しかったと思う人が多ければ、いけそうな気が。
２つの理由で、書いています。 アメーバブログやはてなブログで、書き始めました。本を写経的に引用させて頂き、自身なりに気付いたことを、寸評的にコメントし、血となり肉となり、いつかはマンション管理士として、皆さんのお役に立てれば、という いきさつです。
引き続き、ありがたくも写経的に引用させて頂きます。２０２１年４月 (株)セルバ出版 発行、一級建築士、一級建築施工管理技士の資格を持ち、修繕工事会社(株)スマイルユウ 代表 大塚義久さん著書『鉄骨と鉄筋コンクリートの建物修繕がわかる本』 第７章 「躯体補修」 ２節 エポキシ樹脂注入 １８５～１８９ページ。
▢エポキシ樹脂注入は、いくつかの躯体の状態や目的があり、建物構造の状態によっては全く不要な場合もある。
▢エポキシ樹脂注入は、Ａ．クラック注入とＢ．浮き注入の２つ。
Ａ．クラック注入はＡ‐１．低圧で時間をかけて注入、Ａ‐２．クラック箇所にダイレクトに中圧注入 がある。
・外壁の浮き部にエポキシ樹脂を注入する場合は、ステンレスピン併用（挿入）して、エポキシ樹脂を注入する。これは、浮いている塗りモルタルと躯体を樹脂の接着力だけでなく、ステンレスピンでつなぎ、強固にする目的がある。
この浮き部に行うステンレスピン併用エポキシ樹脂注入工事は、全ての鉄筋コンクリート造の建物に適用するのではなく、躯体にモルタル塗り施工がされている場合に限る。
▢浮き部に行うステンレスピン併用エポキシ樹脂注入工事
が適用外の建物の例。
・コンクリート打放し＋タイル直貼り鉄筋コンクリート造
躯体に１５～２０ｍｍ程度のモルタル塗りをした上に、塗装仕上げやタイル貼り仕上げをしている建物と、躯体に１～２ｍｍ程度の下地薄塗り補修をし、塗装仕上げやタイル貼り仕上げの２パターンがある。
ステンレスピン併用エポキシ樹脂注入工事 は １～２ｍｍ程度の下地薄塗り補修
建物には行えない。⇒建物の壁面が浮いているときは、代わりとして、爆裂補修や貼替え補修を行うこととなる。
▢ステンレスピン併用エポキシ樹脂注入工事 例外的な事例。
・鉄筋コンクリート造の外壁で、コンクリート打放し補修下地の上に、塗装仕上げやタイル貼り仕上げをしている建物で、箇所によっては下地モルタルが塗られているケースがある。
コンクリート躯体工事では、本来、建物は垂直水平に造られるはずだが、実際の現場での型枠工事やコンクリート打込み作業において、精度が１００％正確ではないため、箇所によっては垂直が１０～２０ｍｍ倒れたりすることもある。
この場合は、躯体が完成してから出っ張った部分を削り取ったり、凹んだ部分は結果として薄塗り補修ではおさまらず、２０ｍｍ程度の下地モルタル塗りが生じている。
外壁からは判断が難しく、足場を組んでから躯体打診調査を行い、打音から内部の浮きの状態を判断する。
▢鉄筋コンクリート造の躯体は、新築時の構造躯体工事における躯体精度が後々の建物状態に大きく左右し、建物全体の防水性能にも影響を与えることになる。
本来ないはずの躯体調整モルタル塗りがされている建物は、躯体施工の質が低く、体内部ジャンカ（空隙）や間口部周りの鉄筋配置により起こるクラックや空隙等も予測できるため、工事をする場合、それら周辺の状態確認をすることが重要である。
・タイル貼り建物は、タイル目地に表面的な異常がなくても、実際に予測できない状態もあり得る。そのため、躯体工事では、必ず調査項目を入れ、壁面ごとに、どこにどの程度の数の浮きや、クラックの箇所があるか、詳細調査をする必要がある。
事前の予測だけで調査を省き工事することは、実際の状態と工事内容が合っていない状況で、外壁修繕をするはめになることに注意する。
⇨ウーン。ここまで奥深いとは。外壁修繕の事前調査は場数、経験の多さの要因も、修繕工事会社を選ぶ、分かりやすい判断材料ではありますね。
▢外壁へのエポキシ樹脂注入をする場合の注意点［大事な部分なので、ほぼ写経的引用に］
・外壁仕上げ面の材料に浮きや剥離が生じている場合、必ず原因がある。その原因の違いにより、処理方法も変わってくる。
一般的に非破壊で行う目視や打診調査の表面的に行う調査では、その原因を見抜くことは難しく、場合によっては赤外線カメラ等の特殊な機器を使い調査を行う。
あくまでも分かることは現在の状況のみで、その原因は建物の状態を見る以外、方法はない。
原因が、「施工ミス」か、「経年劣化」か、「材質不良」のどれになるか、判断する必要がある。
「施工ミス」か「経年劣化」かは、その状態が発生した時期で判断をするが、いつ頃からその状態になったのか気付けていないケースがほとんどで、現場で状況判断することが大半である。
浮きの範囲が極端に広い場合、雨水が入り込んでいるのが原因となっていることもあり、外部から水の侵入がないか、調査を行う必要もある。
鉄筋コンクリート造の外壁は、躯体修正の目的で壁を部分的に削ったり、付けおくりモルタルを塗ったりして外壁表面の凹凸を平らに整える作業をしてから、仕上げ材のタイル貼りをすることが多い。
実際に外壁の浮き調査をすると、広い範囲で浮きが生じている場合、このようなケースが多く、その原因の多くは「新築時の洗浄不良」や「接着剤の硬化不良」である。
⇨著者の大塚さんの現場経験からの知見が盛り込まれた内容ですね。大塚さん同等レベル(能力)の建築士さんと調査診断段階から、外壁や躯体の不具合が生じそうな箇所を入念チェックし、腕のある方とタッグを組み、不具合が生じる前に有効な処置を講じ、保証も厚くする。
そして 次回までの工事周期もできるだけ長く引き伸ばしましょう！
中途半端な工事をせずに、信頼できる専門家と とことん深掘りをしきちんとした工事をする。お金がかさんでも。でも、その代わり次の工事周期はギリギリまで引き伸ばしをする。 これが、修繕積立金の上昇を抑制する秘訣であることが段々と分かってきました。
◇定期的に修繕工事の設計や施工のセミナーに参加させてもらったいますＮＰＯ法人リニューアル技術開発協会さんが監修する本。 ２０１４年１１月 (株)日刊建設通信新聞社 発行 『新築現場が知らない知識－マンション修繕技術者の視点から－』より。
第４章 マンションにおける給排水・機械・電気等設備のあり方 第７節 消防設備 ８６～８８ページ。
▢消防設備も、維持管理とメンテナンス費用のことを考えましょう：
・建物は築１０年以降から、連結送水管の耐圧試験を実施し、消防署に報告することが消防法により義務付けされている。 送水口から建物に引き込む配管が、土中埋設になっていると、埋設ルートで漏水が発生する可能性が高くなる。
乾式連結送水管は常に水が入っておらず、圧力が掛かっていない状態なので、長期間圧力無し状態の配管に試験のため水圧が掛かると、ジョイント部などの接合部から漏水することが多い。⇒なるほど。
▢新築時はできるだけ配管が見えないよう、埋設で計画をたてる。埋設配管の修繕は、コンクリートや床仕上げ材、土などを掘削する必要が生じ、工事費用が増加する。
当初から露出配管とすれば、工事費用も抑制できる。⇒素晴らしい助言。新築の設計される方、この助言を活かしたプランニングをしてください！将来のことまで考えて！
消火栓箱は主に廊下や階段の手摺り壁に埋め込んで設置されていることが多く、風雨にさらされているため、特にスチール製の場合は腐食するケースが多い。
・消火栓箱とコンクリート面との取り合い部分にシーリングを充填することも必要だが、内部に雨が浸透し、内部から錆が広がり腐食するケースも多い。 腐食が進めば内部におさめられているホースや放水金物に影響が出ることもあり、注意が必要。
給水管や給湯管、汚水管、給湯器廻りの配管など、限られたパイプスペース［ＰＳ］には多様な設備を設置するため、設計者、施工者とも苦慮しているが、防火ダンパーや火災報知器は、各種配管・配線と干渉して点検もままならず、誤作動したときに、復旧できない配置になっていることが多く見受けられる。
・火災報知器が他の機器の取り付けラックに干渉しているケース。
・下の写真は、ガスメーターが近接し、中継器が点検できない状態になっている。パイプスペース内のレイアウトについて、収容する配管や設備機器を考慮したうえで、充分に検討をする。
ほかの部分でも共通することでもあるが、法令遵守［コンプライアンス］のために「設置していれば良い」ではなく、維持管理を考え、余分な費用が掛からないように新築時のプランニングで配慮して欲しい。
▢高経年マンションでは、共用廊下など雨掛かり部のスチール製の消火栓箱が使用されることが多い。スチール製は腐食、劣化しやすく、内部に雨水が侵入すると水が抜けない構造のものもあり、電気系統の誤作動が懸念される。
よって消火栓箱そのものを耐久性があり、塗装など定期的なメンテナンスが不要なステンレス製に更新するケースが多い。＜はじめからステンレス製を使用しては？と思いますが、新築時の建築コストのことがあるのでしょう＞
配管も同様で、外面防食鋼管（消火用硬質塩化ビニル外面被覆鋼管など）によって改修し、材質のグレードアップにより、耐久性やメンテナンス性を向上させている事例も多く見受けられる。⇒素晴らしや、日本の技術開発力！ どんどん発見、開発して欲しいですね！
▢デザインとメンテナンスを修繕現場ではどう見るか：
・最上階のガラス屋根。廊下面が暗くならないように設計されたと思われる。が、このガラスに損傷が生じたときは、足場を設置しなければ交換はできない。
機能性や美観は、建築の重要なポイントではあるが、維持管理のしやすさも長い目でみて 考えてもらいたいものである。
▢１階通路にガラス屋根はあるマンション。 新築時は足場を解体した後、ガラス屋根を掛けることに支障はないが、躯体に近接していて、大規模修繕工事の際は、直接 枠組み足場を掛けることができず、ガラスを外したり、足場補強を加えたりしなければならない。
▢エントランスの庇。庇の水平方向の長さは約６ｍあり、足場架設の際は、開口部の補強を強固にする必要がある。 これも大規模修繕工事では苦戦することになる。
スクラップ＆ビルドの考え方から、ストック建物をいかに有効活用するかに、時代のトレンドが推移した現在では、中長期的な維持修繕を熟慮した設計監理、施工管理はとても重要な観点である！！
◎今回の引用でこの本『新築現場が知らない知識ーマンション修繕現場が知らない知識ー』からの引用は最後です。色々なことを学ばせて頂きました。本当にありがとうございます！！
座学による知識、情報を植え付け、集積することも、必ずしや意味があり、何かしらの際に役立つと思います。常に何かに関連させられないか、ヒントにならないかをイメージトレーニングする習慣にしたいと思います。
◎大塚義久さん『建物の修繕が分かる本』やＮＰＯ法人リニューアル技術開発協会さん『新築現場が知らない知識』は建物全体や部位の構造を物理的部分、成り立ちから掘り下げて修繕することを考える、良い訓練になります！！
⇒shojiki.setsuyaku.mansion@gmail.com
何かご相談などありましたら、こちらまでご連絡くださいませ。
前向き(建設的)なやり取りをさせて頂きたく思います。
☆年間にそう多くないであろう直接やり取りでマンション売買仲介の
お取引をさせて頂いた方には『選んで頂いたので何かしら還元したしますキャンペーン中！！』
↓↓↓
ブログの内容を見て、私の奇特な人物像や、マンション管理士と売買仲介の
ハイブリッドスタイルに少しでもご興味を抱かれましたら、思いついた
フリーコメントを頂けましたら幸いです。
何かしらの『見返り』、見返り美人図 ＢＹ菱川師宣を！
中古マンションを
○売りたい方(将来的でも構いません)、マンション管理の財務内
改善に関心のある方
→直近2期ないし3期分の｢総会議案書｣を確認させてくださいま
管理費、修繕積立金の『収支報告書』『貸借対照表』を検証致します。
○買いたい方、マンション名と住所をお教えくださいませ。
(今の
⇒良い部分、悪い部分含め客観的、俯瞰的、長期的な視点で
寸評コ
＜私なりに中古マンションの中立公正な情報収集し、整理し
提供していくことをライフワークとし、努力いたします。＞
マンション管理のご相談は、自身のマンションのスポット顧問契約の
ベテランマンション管理士、東京都マンション管理士会の厚意の方と
協力体制で、無償アドバイスをさせて頂きます！
２０２６年 １０月 ７日
正直・節約マン（ション）
小沼
※アメーバブログでも、同様の正直節約マンションをテーマにブログを書いています。
最後の方に私の好きなサブカル系音楽等の紹介も付しまして。お時間にゆとりがありますときに。
shojiki-setsuyaku-man55さんのプロフィールページ
